La elección del local donde se va a ubicar la actividad es fundamental, para la viabilidad del negocio que se pretende implantar. A continuación expondremos algunos de los aspectos a tener en cuenta en la elección del mismo. Estos hacen referencia a criterios generales pero que pueden ayudar a establecer un cierto criterio técnico a aplicar durante la selección de locales, pero en cualquier caso deberá ser analizado por un Técnico para ver la viabilidad del local en función de la actividad, municipio etc.

UBICACIÓN DEL LOCAL

Aspectos como su visibilidad, cercanía a servicios públicos, ubicación de la competencia y su entorno, conforman unos condicionantes básicos para el éxito de un negocio. Pero además, hay que cumplir con la normativa de aplicación para implantar la actividad en el local deseado.


Por ello, antes de alquilar o comprar un determinado local, para implantar una actividad es imprescindible la visita de un técnico para asegurarse de la viabilidad del local.

COMPATIBILIDAD URBANÍSTICA DE LA ACTIVIDAD A IMPLANTAR.

El Técnico comprobara la Compatibilidad Urbanística del local en función de la actividad a desarrollar, que viene desarrollado en el plan urbanístico del municipio. Para ello se comprobara mediante el Certificado de Compatibilidad Urbanística.

TIPO DE LICENCIA NECESARIA

Una vez validado el local se procede a comprobar el tipo de Licencia administrativa que requiere la actividad que se pretende implantar. Para ello se tendrá en cuenta, tanto la Actividad a desarrollar como las instalaciones previstas y las características geométricas del local.


La administración establece cuatro grados diferenciados en función del impacto ambiental derivado del desarrollo de la propia actividad.


De mayor a menor impacto ambiental podemos diferenciar:

  • Licencia Ambiental integrada.
  • Licencia Ambiental.
  • Declaración Responsable.
  • Comunicación Ambiental

La mayoría de las actividades, se tramitan por estas dos últimas. (Declaración Responsable y Comunicación Ambiental).

ACCESO AL LOCAL

Uno de los principales puntos a inspeccionar es la cota a la que se encuentra el local de la calle. En el caso de que hubiese uno o varios escalones, este desnivel deberá de ser resuelto preferiblemente mediante rampa (existen otro tipo de soluciones mecánicas).


En algunos locales es sencillo hacerlo, en otros compromete en gran medida la distribución y rentabilidad del local por lo que conforma uno de los puntos a tener en cuenta en la lección del mismo.

ALTURA LIBRE DEL LOCAL

Hay que tener muy presente, que se tienen que cumplir unas alturas libres mínimas, estas limitaciones suelen venir reflejadas en las ordenanzas municipales, y se exigen para autorizar la actividad.

Hay que tener especial cuidado en edificaciones antiguas ya que esta tipología se construyó con normativa mucho más laxa o con ausencia de ella. Y en modelos de negocio en los que será exigido un nivel de aislamiento acústico elevado, debido a que sea necesario destinar parte de la altura a la insonorización de la actividad.

ANCHURA DE PASILLOS Y PASOS DE PUERTA

Habrá que estudiar cada caso de forma independiente en función a su uso, pero como dimensiones tipos a tener en cuenta en la elección de locales comerciales, deberíamos de fijarnos en que los anchos de paso no sean inferiores a 80cm. En el caso de existir pasillos estos deberán ser como mínimo de 1,20m. En algunos casos estas medidas variaran y la normativa será más exigente, pero son dimensiones genéricas a tener en cuenta.

INSTALACIONES DE CLIMATIZACIÓN Y VENTILACIÓN

Cabe destacar que son instalaciones costosas, que en caso de contar con ellas, suponen un valor añadido al local. Su ausencia se tendrá que tener en cuenta, ya que su posterior instalación, supone un gasto importante a realizar.


Los clientes, que acudan a tu negocio, deberán de permanecer en condiciones de confort, el tiempo que pasen en el mismo. Si además el modelo de negocio a instalar requiere que el cliente pase largos ratos este aspecto deberá cuidarse con especial mimo.

De forma similar ocurre con aquellos locales que requieren de instalación de ventilación. La calidad del aire que se respira en un local, es un aspecto muy importante a tener en cuenta. Tanto por la salud del personal que trabaja allí, como por la clientela que acude al local.


La magnitud y características de la instalación variaran en función del uso y características del local. Por ejemplo un restaurante con cocina, dicho establecimiento deberá contar con una campana extractora, que sacara los vahos procedentes de la cocción de los alimentos y esta a su vez estará conectada a una salida de humos la exterior. Si esta no existe o no se encuentra en condiciones de ser utilizada, será una inversión importante a tener en cuenta.


Del mismo modo ocurre en locales, cuya renovación de aire no pueda garantizarse de forma natural y se tengan que instalar ventilación mecánica.

RECORRIDOS DE EVACUACIÓN

La profundidad de local, es un condicionante a tener en cuenta.

No es un aspecto determinante ya que el buen hacer del Técnico a la hora de diseñar los espacios puede resolver mediante la distribución un exceso de profundidad. Pero sí que es un factor a tener en cuenta y que condicionara la inversión en la adecuación del local.


Como norma general se establecen recorridos de evacuación no mayores a 25 metros, por lo que si el local supera dicha distancia, será necesario realizar obras de adecuación para limitar esta distancia.

BAÑOS

Cualquier negocio, independientemente de su actividad debe contar con al menos un baño, este será de uso privado y aunque no esté disponible para sus clientes, debe prestar servicio a sus trabajadores.

Si además, debe de prestar servicio a los clientes, puede ser exigible que los baños o al menos uno de ellos sea accesible por personas de movilidad reducida. Esto implica además de la inversión económica, la necesidad de reservar un espacio considerable para su ubicación.


Así como norma general, deberá de poder inscribirse una circunferencia de 1,50 m de diámetro en su interior, sin interferir con ningún aparato sanitario o elemento constructivo, adema de disponer de un espacio de transición de 80 cm como mínimo para el acceso al inodoro. La puerta de acceso, deberá permitir un paso libre de al menos 90cm.


Como podemos ver las exigencias, en función del caso condicionan y mucho al local comercial. Por ello es importante estudiar las necesidades específicas en función del negocio a instalar, antes de decidirse por un local en concreto con tal de evitar sorpresas e inversiones innecesarias.

INSTALACIÓN ELÉCTRICA

Este será un punto muy importante, en función del negocio a instalar. Ya que en función del uso previsto se exigirán una instalación con unas características concretas y su adaptación puede ocasionar un gasto importante. Por ello, será importante conocer el uso anterior del local e inspeccionarla para determinar si necesita algún tipo de adecuación. Por ejemplo en locales de pública concurrencia (cafetería, restaurante etc.), es necesario un cableado especial, libre de halógenos, que asegure un correcto comportamiento de la instalación, en caso de incendio.

AISLAMIENTO ACÚSTICO

En función de la actividad, y la normativa local en cuanto a contaminación acústica. Podemos encontrarnos locales en los que no es necesaria una adecuación previa para cumplir las exigencias de la administración y otros en los que es inviable la adecuación del mismo a las exigencias acústicas.


En caso de actividades con ambientación musical o actividades que son susceptibles de generar ruidos como pueden ser pubs, gimnasios, escuelas de danzas etc., se requerirá por parte de la administración de un Certificado de Aislamiento Acústico, mediante el cual se acrediten unas exigencias que en función del municipio pueden suponer una inversión importante, por lo que conocer el nivel de aislamiento del local puede ser determinante en función de la actividad que se pretende desarrollar.

ESTADO GENERAL DE CONSERVACIÓN

La comprobación del estado general del local, es fundamental para apreciar posibles indicios de patologías ocultas, y que deberán ser subsanadas durante la adecuación al local. Hay que prestar especial atención a los muros en contacto con terreno y las estancias próximas a zonas húmedas como baños y cocinas que es donde mayor problemática podemos encontrar.


Otro punto a tener en cuenta es el estado de los solados, si apreciamos abombamientos o azulejos levantados, nos pueden estar indicando que algo no está funcionando correctamente y por lo tanto que deberá ser reparada, para el correcto funcionamiento de la actividad.